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Publié le par Maître Benoît Buchet
Le commerçant qui prend sa retraite ou change d'activité cherche à valoriser ce qu'il a construit : la clientèle, l'enseigne, le matériel, et surtout l'emplacement. Le repreneur, lui, ne s'engagera que s'il est certain de pouvoir rester dans les lieux.
La loi sur les baux commerciaux organise cette situation. Elle permet au locataire de céder son bail en même temps que son fonds de commerce, nonobstant une clause contraire du contrat, mais elle donne au bailleur un droit de regard.
Le projet de cession doit être notifié au bailleur dans les formes prévues par la loi. À partir de cette notification, le bailleur dispose d'un délai bref pour s'opposer à la cession. Passé ce délai, il est censé l'accepter.
La notification doit être suffisamment précise pour que le bailleur puisse apprécier le projet : identité du repreneur, activité envisagée. Une notification approximative peut être contestée.
Le bailleur ne peut s'opposer que pour de justes motifs : par exemple un repreneur dont la solvabilité est douteuse, ou une activité qui nuirait à l'immeuble ou à son occupation. En cas de désaccord, c'est le juge de paix qui tranche.
Le bailleur qui souhaite récupérer les lieux pour un autre projet ne peut pas utiliser son droit d'opposition à cette fin.
Après la cession, le cédant reste en principe tenu, aux côtés du repreneur, des obligations du bail. Si le repreneur cesse de payer le loyer, le bailleur peut se retourner contre l'ancien locataire.
Ce risque se gère dans la convention de cession : garanties fournies par le repreneur, information en cas d'impayé, prix payé en partie à terme. Il vaut mieux y penser avant la signature.
Une cession bien organisée suit généralement ce fil.
La faculté légale de céder malgré une clause contraire vise la cession du bail en même temps que celle du fonds. Une cession isolée du bail dépend des clauses du contrat et de l'accord du bailleur.
Le cessionnaire régulier reprend les droits du locataire, dont le droit au renouvellement. Il doit connaître l'échéance du bail pour envoyer sa demande dans la bonne fenêtre.
Cet article donne un cadre général. Votre dossier a ses propres dates et ses propres chiffres : parlons-en lors d'un premier rendez-vous.